武进区农村土地制度改革三项试点工作要点
农村土地制度改革三项试点工作总体要求是：深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，按照中央关于农村土地制度改革试点工作要求和国土资源部的统一部署，坚持问题导向和底线思维，突出改革重点，加强统筹协调，加大改革力度，通过制度创新，加快形成具有江苏特点、常州经验、武进模式的农村土地制度，为中央改革决策提供可复制、可推广的实践样本，为修改完善相关法律提供支撑。
一、夯实农村土地制度改革基础工作
1、健全完善农村集体经济组织。深化农村集体产权制度改革，合理认定以“户”为单位的农村集体经济组织成员，全面完成村级股份合作社组建。积极探索建立镇级集体经济股份合作社或集体资产经营公司，加强镇级集体资产经营管理。
2、全面开展农村土地调查。开展农村宅基地超标准占用、一户多宅、闲置和空闲等情况专项调查工作，形成管理台账。根据农村集体建设用地调查结果，依据土地利用总体规划和城乡规划，确定存量农村集体建设用地中的经营性用地，形成集体经营性建设用地台账。划定已实施预征的土地范围，提取预征范围内的各类用地情况，调查相关权属信息，摸清补偿情况，形成集体土地征收台账。
3、规范农村不动产登记发证。开展宅基地使用权、农村集体经营性建设用地使用权和房屋所有权统一登记，规范农村集体经营性建设用地使用权、农村宅基地使用权和房屋所有权、农村土地承包经营权确权发证和使用管理工作，确保权属合法、界址清楚、面积准确。
4、全面优化城乡发展空间布局。开展武进区城镇总体规划修编，全面完成镇总体规划、集镇区控制性详规。各镇根据批准的镇土地利用总体规划，编制村级土地利用规划和村庄规划，全面完成传统农区村级土地利用规划和村庄规划编制，报区政府批准后实施。
二、开展土地征收制度改革试点
1、确定土地征收范围。多种方式广泛听取各方面意见，探索界定公共利益和土地征收边界，确定土地征收范围。
2、优化土地征收程序。按照“加强批前民主协商，简化批后实施程序”的思路，落实征收补偿安置费用、确定安置方式，经区政府审批后报市政府备案，签订补偿安置协议。完善土地征收社会稳定风险评估制度，探索土地征收补偿安置的民主协商机制。
3、制定补偿安置政策。将征收宅基地的补偿安置和户有所居保障相结合，修改完善《武进区集体土地房屋征收补偿安置办法（试行）》，实施先补偿后搬迁。探索建立货币补偿与购房补贴相结合的房票制度。
4、建立多元保障机制。制订并公布土地征收区片综合地价，按土地征收区片综合地价实施征地补偿，并建立动态调整机制。加大就业培训力度，提供就业咨询、就业指导、就业培训、职业介绍等服务。探索多方式、多途径将被征地农民及时纳入养老、医疗等社会保险保障范围的改革路径。规范土地补偿安置款固定收益机制，实现保值增值、增加农村集体经济组织和被征地农民收益。探索安排一定比例的留用物业等形式，由农村集体经济组织经营，让农民集体分享土地增值收益
三、开展农村集体经营性建设用地入市试点
1、明确入市主体，规范产权管理。将具有市场独立法人资格的镇级或村级集体资产管理公司作为入市的实施主体，鼓励农村集体经营性建设用地以入股、托管等方式委托实施主体入市。允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股），最高使用年限与同类国有建设用地使用权等同。
2、明确入市途径，健全交易规则。土地利用应当符合环保、规划等要求，产权清晰，具备开发利用的基本条件，探索就地入市、调整入市、集中整治入市等三种途径。入市活动应当由得到集体成员同意授权的实施主体申请开展，经镇政府审核并由区国土部门牵头审查后进行。公开入市交易要全部进入区公共资源交易平台，签订书面合同，公开交易信息。区规划部门、各镇政府分别按照经依法批准的城区及集镇区的控制性详细规划和传统农区的村庄规划，确定入市土地的规划条件，办理相关规划许可。转让、出租、抵押可参照国有建设用地有关规定进行。
3、统一基准地价，强化服务监管。在国有建设用地基准地价管理实践基础上，建立城乡统一的基准地价体系。积极培育集体经营性建设用地市场交易中介组织。各镇要完成1宗以上的集体经营性建设用地入市交易。
四、深入开展农村宅基地制度改革试点
1、完善农民宅基地的权益保障。构建区域差别化、形式多样化的农民住房保障制度体系，开展农村宅基地审批工作，保障农民权益。
2、探索宅基地有偿使用制度。农村集体经济组织可按照宅基地取得方式、区位差异和使用主体等情况，制定差别化的有偿使用标准和缴费办法。完善农民住房财产权抵押贷款风险共担机制，开展抵押贷款试点。
3、探索自愿有偿退出机制。建立农村宅基地有偿退出激励机制，显化农民宅基地的财产权利。提升区镇两级农村产权交易平台，制定农村集体建设用地指标交易细则，组织开展土地指标交易。鼓励农村集体经济组织将退出和节余的宅基地转化为集体经营性建设用地盘活入市使用。
五、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制
1、探索土地征收后的土地增值收益分配机制。征收土地的，除按规定足额支付征地补偿安置费用外，可在土地增值收益中安排一定比例资金增加被征地农民社会保障费用。探索通过安排一定数量物业、支持农村基础设施建设和农业生产等多种形式，稳步提高农村集体经济组织和农民分享土地征收增值收益水平。
2、探索经营性用地入市的土地增值收益分配机制。分类确定土地增值收益调节金收取比例，收取土地增值收益调节金，实现土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例的大体平衡。
3、健全土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配机制。制定符合实际、可操作和成员认可的农村集体经济组织内部土地增值收益分配办法，明确使用范围，实行镇务村务公开。
4、健全土地增值收益监管制度。资金形式的土地增值收益的资金实行专户管理，纳入区农村集体三资（资源、资产、资金）管理平台，接受审计监督和政府监管，确保土地增值收益和宅基地有偿使用费使用公开、分配合理、操作透明。
六、完善农村集体建设用地管理制度
1、建立土地权属调换机制。在农民集中居住区建设、调整入市和集中整治入市过程中，涉及跨越村、组集体土地权属界线的，由相关农村集体经济组织通过协商进行经济补偿或土地调整后，重新确定集体土地所有权。
2、全面开展宅基地审批管理工作。农民建房申请使用存量建设用地的，由村集体经济组织提出分配方案，报镇政府审批；农民建房申请使用新增建设用地的，由村集体经济组织提出分配方案，经镇政府审核后，报区政府审批。建设“一张图”工程，构建规范化、格式化审批流程。按照“权责一致”的要求，建立审批报备等制度，实现全程管理。村庄范围内的农房、乡村公共设施和公益事业等建设由镇政府依据依法批准的村庄规划实施规划许可。
3、推进农村不动产产权抵押。探索宅基地和农村集体经营性建设用地权益的实现方式和途径，通过集体经济组织担保、多户联保等形式，保障抵押权人的合法权益，完善权能及实现形式，依法办理抵押登记。完善抵押担保的风险缓释机制，建立产权交易、集体回购等抵押物处置机制，支持商业银行等金融机构为“三农”提供融资服务。
4、构建土地利用监管体系。完善农村建设用地动态巡查和责任追究制度，有效遏制农村违法违规建设和使用土地行为。
5、健全矛盾纠纷调处机制。充分发挥各级党委、政府和相关部门在三项试点工作中的作用，推进征地补偿安置争议协调裁决制度的实施，制定调处办法并妥善处理各类纠纷和矛盾。发挥行政复议和行政诉讼在化解土地征收矛盾纠纷中的作用，引导被征地农民通过法律途径理性表达诉求、依法维护权益。
七、总结提炼形成改革成果
1、构建形成制度体系。加强三项试点的政策研究和制度创新，构建形成程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度和依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的农村宅基地制度，形成可复制、可推广的区级规范性制度。
2、及时做好总结评估。以“试制度、试成效”为核心任务，加强试点样本地总结提炼，多角度、多类型形成改革试点典型案例。全面总结提炼改革试点成功经验和制度成果，就试点做法与成效等形成总结报告并提出相关修法建议，由上级主管部门组建专家组对改革试点工作开展客观评价，将试点成果经省委、省政府审核后报国土资源部。
附件：农村土地制度改革三项试点重点任务分解表
抄报：常州市国土资源局。
常州市武进区农村土地制度改革三项试点办公室
2016年12月2日印发
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