各街道办事处，各职能机构、有关单位：

现将《常州经开区城镇老旧小区改造实施方案》印发给你们，请遵照执行。

江苏常州经济开发区党政办公室

2022年2月11日      

（此件公开发布）

常州经开区城镇老旧小区改造实施方案

为进一步改善经开区城镇老旧小区居住环境，推进城市更新、完善城市功能、提升城市品质，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、省城镇老旧小区改造工作领导小组《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）、《省住房城乡建设厅关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》（苏建房管〔2018〕175号）和《常州市城镇老旧小区改造工作实施意见》（常政发〔2021〕66号）等文件精神，结合经开区实际，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，围绕“争当表率、争做示范、走在前列”的目标，加速推进城市有机更新，全面开展经开区城镇老旧小区改造工作，积极打造美丽宜居住区，努力推动住有所居向住有宜居迈进，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则

1．坚持以人为本，充分尊重民意，激发居民参与热情。坚持以人民为中心的发展理念，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，精准定位群众需求，激发居民群众参与的积极性，努力实现城镇老旧小区改造工作从“政府排单”到“群众点菜”，从“代民做主”到“让民做主”，从“直接管理”到“主动服务”的转变。

2．坚持规划引领，挖掘地方特色，精准施策提升品质。以国土空间总体规划为引领，坚持高标准规划设计，充分尊重和挖掘地方特色，创新江南文化建筑元素，注入文化内涵。科学确定目标任务，强化改造工程精细化管理，强抓安全文明施工措施落实，强调提升改造质量效果。通过实施城镇老旧小区改造，积极争创一批省级、市级宜居示范居住区。

3．坚持“软硬”并行，统筹改造方案，拓展内涵提升服务。充实“硬件”改造内容，充分结合医疗、养老、托幼、家政等社区服务“软件”提升需要，科学制定改造方案，避免重复投入和建设，做到“软、硬件”相互促进，共同升级，为城市注入更多生活气息。同时，要探索建立政府和市场双向投入机制，并充分发挥财政资金引导作用，吸引社会资本以市场化方式参与改造及后期运营，进一步保障改造后的老旧小区既“好看”，又“好住”。

4．坚持区级统筹，部门协调联动，全面系统组织实施。按照“区级统筹、部门联动、合力推进”的原则，区级要整合资源、整合政策、整合资金，各街道要统筹开展城镇老旧小区改造各项工作，推进相邻小区及周边地区联动改造，区各相关部门各司其职、齐抓共管，形成工作合力，全面系统推进经开区城镇老旧小区改造工作。

5．坚持建管并重，落实长效机制，实现共建共治共享。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，引导居民参与、支持和监督城镇老旧小区改造工作。积极探索老旧小区“党建引领、阳光物业”小区治理模式，完善长效管理机制，实现共建共治共享。

二、主要内容

（一）工作目标

到“十四五”期末，计划完成17个老旧小区、34万平方米城镇老旧小区改造工作任务，改造成效达到“改造完善、便民惠民、美化提升、住有宜居”高质量发展标准要求。符合省级宜居示范居住区面积指标的城镇老旧小区“省级宜居示范居住区”创成率100%，不断提高居民满意度。

（二）改造范围

本方案中城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈，且未纳入今后5年规划征迁范围的老旧小区（含散居楼，下同）。重点改造范围为2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后2005年底前建成，居民改造意愿强烈、参与积极性高的城镇老旧小区，根据实际情况，实施改善提升。

（三）改造内容

根据《江苏省老旧小区改造（宜居住区创建）技术指南》，坚持地上地下统筹，先地下后地上、里子面子并重、建设管理并举，坚持问需于民、问计于民，大力推进城镇老旧小区改造。改造内容要与美丽宜居城市、适老宜居小区、绿色社区、智慧社区、海绵城市、地下管网改造提升、既有住宅加装电梯、城镇污水处理提质增效精准攻坚“333”行动、绿色照明节能改造等重点工作有机结合，进行集成化方案设计和建设管理，进行“菜单式”改造内容选定。

改造内容包括：改善建筑质量、消除安全隐患、保障基础设施安全供应、改善交通及停车设施、保持小区环境整洁卫生、方便居民日常生活、以人为本改善公共活动空间、提升绿化环境景观、规范物业管理、建立长效机制等十方面。层次标准包括：基础类、完善类、提升类等3个类型。根据居民需求，因地制宜、因项目而异，确保“一小区一方案”。

（四）改造程序

1．征求居民意见。各街道对分年度计划中的老旧小区居民发放改造项目居民意见征求书，征求居民改造内容和长效管理等方面意见，形成改造项目清单。

2．征求部门意见。各街道应当有效对接养老、文化、教育、卫生、体育、邮政快递、城管、社会治安、消防、残联等有关方面涉及城镇老旧小区改造的各类设施增设或改造计划，以及供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专业经营单位的相关改造计划，征求相关部门和单位意见，做到与城镇老旧小区改造计划有效衔接。

3．初步方案设计。根据城镇老旧小区改造项目清单和部门改造计划，突出问题导向、需求导向，尊重小区个性，按照“综合改一次”的目标，科学统筹开展初步方案设计，做到应改尽改、应整尽整、组团改造、一区一策；各部门和专营单位同步确定改造内容，同步开展设计。

4．确认改造方案。组织资规、建设、公安、综合执法、消防和相关专营管线单位等对设计方案进行联合评审。街道对初步设计方案组织公示，公示时间不少于5个工作日。公示结束后，对符合条件的项目组织编制概算，落实改造资金、开展立项工作。概算编制内容要应进则进，供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专营单位改造内容资金预算一同纳入概算总费用中。

5．工程组织实施。建设、勘察、设计、施工和监理单位应严格落实五方责任主体，按照相关法律法规和规范标准开展各项工作。城镇老旧小区改造项目的建设工程质量安全监管工作，由城镇老旧小区改造项目所在地街道负责日常监管工作，区建设局进行工作指导。

6．项目竣工验收。城镇老旧小区改造项目应具备完成建设工程设计和合同约定的各项内容；相应的技术档案和施工管理资料，包括工程使用主要材料、建筑构配件和设备进场试验报告；由勘察、设计、施工、监理等单位分别签署质量合格文件；施工单位签署的工程保修书等条件后，由街道组织对城镇老旧小区改造项目开展联合竣工验收。

验收合格后，建设、勘察、设计、施工和监理等单位需签署竣工验收报告，并及时完成审计工作，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

7．落实长效管理。对改造后的老旧小区，落实长效管理措施，引导业主建立“花钱买服务”的意识，组织业主成立业主大会和业主委员会，对暂不能成立业主自治组织的，街道应及时组织成立物业管理委员会。

积极引入市场化物业企业开展物业服务工作，做到物业管理全覆盖，以专业化运营管理构建功能更完善、品质更优良、生活更便利的居住环境。

三、保障措施

（一）强化组织领导

经开区管委会成立常州经开区城镇老旧小区改造工作领导小组，由经开区分管领导担任组长，建设局主要负责人任副组长，政法和应急管理局、经济发展局、财政局、行政审批局、建设局、农村工作局、综合执法局、公安分局、自然资源和规划分局、消防救援大队、各街道等为成员单位，领导小组办公室设在建设局，具体负责综合协调和日常事务。

（二）明确职责分工

政法和应急管理局负责做好老旧小区改造工作中信访群众的接待，协调相关部门和单位做好矛盾纠纷的化解工作。经济发展局负责协助项目争取上级补助资金等相关事宜。财政局负责老旧小区改造专项资金的统筹安排及监管，按财政资金审核程序做好改造项目资金审核相关工作；协助争取中央等上级补助资金。行政审批局负责统筹改造项目的行政审批推进工作，简化审批环节，优化申报流程，压缩办理时限。建设局负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；负责做好与市级部门的沟通联系；指导、协调改造工程涉及的招投标、工程监管等业务事宜，并提供相关服务。农村工作局负责协调老旧小区改造中涉及接入市政污水主管网方案的审查，并在验收前进行污水接入符合性检查。综合执法局负责牵头属地协调处理小区内的违法建设行为。公安分局负责指导、协调老旧小区防盗门、监控等工作。自然资源和规划分局负责做好老旧小区改造规划审查工作。消防救援大队负责做好老旧小区消防安全整治，指导老旧小区进行消防设施增配改造。

各街道作为辖区内老旧小区改造工作的责任主体，负责各项改造工作的统筹推进和组织实施，协调处理项目改造中发生的各类纠纷矛盾；指导社区宣传发动居民群众积极参与改造工作，建立健全长效管理机制。

各专业管线单位应当积极做好老旧小区改造涉及通信、广电、电力、燃气、供水、排水、照明等管线迁移的相关工作。

（三）简化审批流程

政府主导的城镇老旧小区改造项目，可免于办理规划条件、建设项目用地预审与选址意见书及建设用地规划许可证，审批部门直接办理立项审批；城镇老旧小区改造设计方案经联合评审通过后，可免于办理建设工程规划许可证；建设单位应当依法委托具有相应资质的设计单位进行专项设计，实行设计人员终身负责制，落实设计责任，并组织市施工图审查专家库中的有关专家对施工图设计文件进行论证，形成专家论证意见，并作为完善其他建设程序的依据，不再进行施工图设计文件审查，可免于办理施工许可；鼓励实行工程总承包、临近小区打包招标和联合验收。

（四）筹措资金

1．根据房屋的不同性质、改造内容等，按照“谁受益、谁出资”和倡导“出资一块钱、一块来改造”的原则，积极推动居民出资。探索建立居民补缴、续筹住宅专项维修资金的途径，可通过使用住宅专项维修资金维修房屋共用部位、共用设施设备；鼓励居民直接出资同步进行门窗节能改造、户内绿色装修等活动。

2．小区共用部位及共用设施设备征收补偿、小区共用土地使用权作资、经营收益等，依法经业主共同决定使用。

3．鼓励居民个人捐资捐物、投工投劳等形式支持城镇老旧小区改造。

4．借助上级补助资金、财政配套资金、政府专项债券落实财政资金保障。

5．供电、通信、广电、供水、燃气、排水、照明等专业经营单位改造投资纳入城镇老旧小区改造资金。

6．支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与城镇老旧小区改造工作。

（五）加大督查考核

把城镇老旧小区改造工作纳入经开区高质量发展考核体系，并提高考核权重。采取平时督导和定期考核相结合，将征求民意、施工专项抽查、专营单位协调、改造总体效果、后续长效管理措施等作为考核内容，加强跟踪指导，务求工作实效。邀请小区居民，参与对老旧小区改造工作的监督和检查。严格对照省级宜居示范项目评定标准，逐项逐条抓好创建。根据中央、省专项补助资金拨付管理制度，加强资金监管和审计监督，严格防止各类挪用、套取资金的行为。通过定期通报、奖优罚劣等方式，强化监督管理。

（六）营造良好氛围

加强信息公开，主动发布和准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，及时反映工作进展情况。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。