集体经营性建设用地入市，是低效用地再开发试点的“深水区”课题。土地权属不清、房地分离、历史遗留问题复杂，常使企业上市审核卡在“资产完整”硬门槛。常州经开区的常州市龙鑫智能装备、江苏昌力科技、江苏宏亿精工三家专精企业，推进新三板挂牌、北交所上市进程中，历史土地遗留问题成为发展阻碍。经开区分局前移服务端口，依托低效用地再开发、集体经营性建设用地入市政策，以“带建筑物入市”为突破口，打出“溯源确权、统一规划、带建筑出让”组合拳，将集体土地权属包袱转化为企业上市底气。

一把尺子量到底：把“糊涂账”变成“明白账”

三家企业根源问题相近：土地为集体建设用地，企业长期租赁，自建厂房，房地权属分离，部分土地权源缺失。龙鑫厂区土地分属两个权利人；昌力科技房地分属不同主体；宏亿精工国有、集体土地交错，大量建筑无产权证，部分配套手续有待完善。

分局坚持“一企一策”，组建专项小组，联动镇、村及相关职能部门逐宗核验溯源。针对龙鑫，注销原不动产权证书，归并分散权属；针对昌力科技，复盘用地建设情况，完成存量集体建设用地确权至村集体；针对宏亿精工，依托调查数据与遥感影像，依规开展权属认定、公示、发证。全过程恪守“尊重历史、实事求是、依法依规”原则，厘清土地历史权属，让企业资产由“糊涂账”变为“明白账”。

一张蓝图绘到底：让“低效地”长出“高产田”

确权之后，依靠规划统筹释放存量用地效益。龙鑫38.8亩整合地块，明确二类工业用地属性，提升容积率，设置投资强度准入条件。昌力科技结合军工制造工艺，科学设定规划指标，支持厂区在存量土地上增容扩建，扩建后预计新增年产值约9000万元。宏亿精工三块分散厂区，统一规划条件，实施“分散地块、统一入市”，改造后容积率提升至2.5。项目不搞大拆大建，立足实际挖掘存量土地价值，以规划引领存量盘活。

一种模式用到底：带建筑入市，让企业“拿地即开工”

三个项目均采用“带建筑物入市”模式。传统模式下无产权建筑往往要拆除重建，企业成本高、周期长。该模式在建筑物安全、消防达标的前提下，土地连同现有建筑一并挂牌出让，企业摘牌即取得完整土地使用权，原有厂房保留，生产不间断。龙鑫、宏亿精工各缩短建设周期约12个月，三家企业分别显化资产3760万元、6532万元、12293万元，守住企业上市时间窗口。

项目构建“企业增效、集体增收、村民受益”格局，入市增值收益80%划归村集体经济组织，用于乡村公共事业发展，实现多方共赢。

一套政策贯到底：让“试点红利”变成“发展红利”

项目落地依托国家、省、市、区多层政策支撑。国家低效用地再开发试点政策，省市不动产处置、集体经营性建设用地入市相关文件，经开区配套出台确权登记、收益管理细则，为确权发证、交易流转提供实操依据。

目前，龙鑫智能已于2026年7月登陆北交所，成为常州市首家通过北交所直联机制上市的企业；昌力科技2026年3月挂牌新三板；宏亿精工2025年11月登陆新三板，冲刺北交所。

常州经开区资规分局以“带建筑物入市”为抓手，化解历史遗留权属问题，优化土地空间格局，打通企业上市堵点，探索出存量盘活与助企上市协同发展路径，是低效用地再开发试点基层落地的生动实践。